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Invertir en real estate no es comprar propiedades: es comprar activos que generen flujo de caja, se sostengan solos y tengan margen de seguridad.

Yo no compro esperando que el mercado “dé un pelotazo”. Compro cuando los números ya funcionan.

Esta checklist aplica a propiedades que voy a mantener en cartera para renta, ya sea:

• Comprar una propiedad lista para alquilar
• Comprar para reformar y refinanciar (BRRRR)

Si no cumple estos criterios, no es un buen deal bajo mi criterio de inversión.

📍 1. Ubicación: la base de todo

Siempre digo: es mejor la peor casa del mejor barrio que la mejor casa del peor barrio.

Busco:

• Ciudad o zona con crecimiento poblacional comprobable
• Mercado laboral estable o en expansión
• Inversión pública o desarrollo urbano proyectado: hospitales, colegios
• Demanda de alquiler sólida y sostenida en el tiempo
• Vacancia histórica máxima entre 5% y 8%
• Criminalidad baja o controlada

Antes de comprar, reviso datos reales de población y empleo. Si la población no crece o la demanda no es estable, el riesgo aumenta. Yo invierto donde la demanda me protege.